Immobilien-GmbH: 15 % Steuer durch erweiterte Kürzung

Das Wichtigste in Kürze

Eine GmbH zahlt auf ihren Gewinn 15 Prozent Körperschaftsteuer, darauf 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer. Zusammen sind das je nach Gemeinde rund 30 Prozent.
Verwaltet die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, wird der Mietgewinn auf Antrag von der Gewerbesteuer ausgenommen (erweiterte Kürzung, § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Es bleiben 15,825 Prozent.
Der Körperschaftsteuersatz sinkt nach § 23 KStG ab 2028 jedes Jahr um einen Punkt, bis er ab 2032 bei 10 Prozent liegt.
Die Kürzung hängt an engen Voraussetzungen. Schon eine mitvermietete Betriebsvorrichtung oder die Vermietung an den Gewerbebetrieb eines Gesellschafters kann sie kosten.
Der niedrige Satz gilt für Gewinne, die in der GmbH bleiben. Bei einer Ausschüttung an dich privat kommt die Abgeltungsteuer dazu.

Die Idee hinter der Immobilien-GmbH

Vermietest du privat, versteuerst du den Überschuss mit deinem persönlichen Steuersatz. Bei hohem Einkommen sind das 42 oder 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Hält eine GmbH die Immobilie, versteuert sie den Mietgewinn selbst. Bleibt das Geld in der Gesellschaft, steht deutlich mehr für Tilgung und den nächsten Kauf zur Verfügung. In einer Holdingstruktur ist die Immobilien-GmbH meist eine weitere Tochter neben dem operativen Unternehmen.

Mehr dazu:Typische Strukturen mit Holding

Erweiterte Kürzung: warum die Gewerbesteuer entfällt

Eine GmbH ist kraft Rechtsform ein Gewerbebetrieb und zahlt deshalb auch auf Mieten Gewerbesteuer. Davon macht § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG eine Ausnahme: Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können beantragen, dass der Teil des Gewerbeertrags gekürzt wird, der auf diesen Grundbesitz entfällt.

Der Mietgewinn bleibt dann frei von Gewerbesteuer. Übrig bleiben 15 Prozent Körperschaftsteuer und darauf 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 Prozent.

Die Kürzung kommt nicht von selbst. Sie muss beantragt werden, und die Voraussetzungen müssen das ganze Jahr über erfüllt sein.

	Ohne erweiterte Kürzung	Mit erweiterter Kürzung
Körperschaftsteuer	15 Prozent	15 Prozent
Solidaritätszuschlag	0,825 Prozent	0,825 Prozent
Gewerbesteuer bei Hebesatz 400 Prozent	14 Prozent	entfällt für den Mietgewinn
Belastung des Mietgewinns	29,825 Prozent	15,825 Prozent

Was die GmbH daneben tun darf

„Ausschließlich“ ist wörtlich gemeint. Das Gesetz nennt abschließend, welche Tätigkeiten neben der Verwaltung des eigenen Grundbesitzes erlaubt sind.

Eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, zum Beispiel Guthaben anlegen.
Wohnungsbauten betreuen sowie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern.
Strom aus erneuerbaren Energien liefern oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge betreiben, wenn die Einnahmen daraus höchstens 20 Prozent der Mieteinnahmen betragen.
Andere Leistungen direkt an die eigenen Mieter erbringen, wenn die Einnahmen daraus höchstens 5 Prozent der Mieteinnahmen betragen.

Begünstigt ist nur der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes. Erträge aus den erlaubten Nebentätigkeiten, etwa Zinsen, unterliegen weiter der Gewerbesteuer.

Woran die Kürzung scheitert

Schon eine einzige schädliche Tätigkeit kann die Kürzung für das ganze Jahr kosten. Die häufigsten Fälle:

Betriebsvorrichtungen werden mitvermietet, zum Beispiel Maschinen, Kühlanlagen oder Ladeneinrichtung. Sie gehören nicht zum Grundbesitz. Der Bundesfinanzhof lässt das nur zu, wenn die Mitvermietung ein zwingend notwendiges Nebengeschäft von geringem Umfang ist.
Der Grundbesitz dient ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters. Das schließt die Kürzung nach dem Gesetz aus und ist der typische Fall, wenn die Immobilie an das eigene Unternehmen vermietet wird.
Zwischen der Immobilien-GmbH und dem Betrieb besteht eine Betriebsaufspaltung. Die Vermietung ist dann nach der Rechtsprechung keine reine Vermögensverwaltung mehr.
Die GmbH handelt gewerblich mit Grundstücken, statt sie zu halten, oder erbringt Leistungen wie ein Hotel oder ein Betreiber.
Die GmbH ist an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt.

Deshalb gehört die Prüfung vor den Kauf und vor jeden neuen Mietvertrag, nicht in den Jahresabschluss.

Mehr dazu:Betriebsaufspaltung als Risiko

Ab 2028 sinkt der Körperschaftsteuersatz

Der Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent gilt nach § 23 KStG noch bis einschließlich 2027. Danach sinkt er in fünf Schritten um je einen Prozentpunkt auf 10 Prozent ab 2032.

Für eine Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung wirkt das voll, weil auf den Mietgewinn keine Gewerbesteuer dazukommt.

Veranlagungszeitraum	Körperschaftsteuer	Mit Solidaritätszuschlag
bis 2027	15 Prozent	15,825 Prozent
2028	14 Prozent	14,77 Prozent
2029	13 Prozent	13,715 Prozent
2030	12 Prozent	12,66 Prozent
2031	11 Prozent	11,605 Prozent
ab 2032	10 Prozent	10,55 Prozent

Die Tabelle gibt den Stand des Gesetzes wieder. Der Gesetzgeber kann die Sätze bis dahin wieder ändern.

Was das in Zahlen bedeutet

Der Vergleich zeigt nur die laufende Besteuerung des Mietgewinns. Er ersetzt keine Berechnung für deinen Fall.

Beispiel mit vereinfachten Annahmen

Der Mietgewinn nach Abschreibung und Zinsen beträgt 100.000 Euro im Jahr.

Privat bei einem Steuersatz von 42 Prozent: 42.000 Euro Einkommensteuer und 2.310 Euro Solidaritätszuschlag. Es bleiben 55.690 Euro.

In der Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung: 15.000 Euro Körperschaftsteuer und 825 Euro Solidaritätszuschlag. In der GmbH bleiben 84.175 Euro für Tilgung und neue Investitionen.

Schüttet die GmbH die 84.175 Euro an dich privat aus, fallen darauf 26,375 Prozent Abgeltungsteuer mit Solidaritätszuschlag an. Bei dir kommen dann rund 61.974 Euro an.

Schüttet die GmbH die 84.175 Euro stattdessen an deine Holding aus, greift § 8b KStG: Nur 5 Prozent der Ausschüttung, also rund 4.209 Euro, werden versteuert. Bei einem Hebesatz von 400 Prozent sind das rund 1.255 Euro Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer. In der Holding kommen rund 82.920 Euro an, die sie wieder investieren kann. Voraussetzung ist, dass die Holding zu Beginn des Jahres mindestens 15 Prozent an der Immobilien-GmbH hält.

Was gegen die Immobilien-GmbH spricht

Verkauf: Privat ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei. In der GmbH ist er immer steuerpflichtig.
Ausschüttung: Der niedrige Satz gilt nur, solange das Geld in der Gesellschaft bleibt. Wer die Mieten privat braucht, hat wenig gewonnen.
Einbringung: Wer eine vorhandene Immobilie in die GmbH überträgt, löst in der Regel Grunderwerbsteuer aus und muss den Vorgang auch bei der Einkommensteuer prüfen.
Aufwand: Die GmbH braucht Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung. Verluste bleiben in der Gesellschaft und lassen sich nicht mit deinem Gehalt verrechnen.
Finanzierung: Banken verlangen bei einer GmbH oft zusätzliche Sicherheiten oder eine Bürgschaft.

Die Immobilien-GmbH passt deshalb vor allem, wenn du langfristig aufbaust und die Überschüsse wieder investierst.

Immobilien-GmbH unter der Holding

Hängt die Immobilien-GmbH unter deiner Holding, kann sie ihre Gewinne an die Holding ausschütten. Dort bleiben sie unter den Voraussetzungen des § 8b KStG zu 95 Prozent außer Ansatz. So lässt sich Geld aus dem operativen Unternehmen über die Holding in Immobilien lenken, ohne den Umweg über dein Privatvermögen.

Verkauft die Holding später die Anteile an der Immobilien-GmbH statt der Immobilie, gilt für den Gewinn § 8b Abs. 2 KStG. Bei der Grunderwerbsteuer löst ein Wechsel von mindestens 90 Prozent der Anteile aber Steuer aus.

Vermietet die Immobilien-GmbH an die operative Schwestergesellschaft, müssen der Ausschluss der Kürzung und eine mögliche Betriebsaufspaltung vorab geprüft werden.

Mehr dazu:Ausschüttung in der Holding Beteiligung über die Holding verkaufen

Häufige Fragen

Zahlt eine Immobilien-GmbH wirklich nur 15 Prozent Steuern?

Auf den Mietgewinn fallen mit erweiterter Kürzung 15 Prozent Körperschaftsteuer und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf an, zusammen 15,825 Prozent. Das gilt nur, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und der Gewinn in der GmbH bleibt. Bei der Ausschüttung an dich kommt Abgeltungsteuer dazu.

Muss die erweiterte Kürzung beantragt werden?

Ja. Sie tritt nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nur auf Antrag an die Stelle der normalen Kürzung. In der Praxis wird der Antrag mit der Gewerbesteuererklärung gestellt.

Kann ich mein Büro über die Immobilien-GmbH an meine eigene Firma vermieten?

Das ist der kritische Fall. Dient der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen. Außerdem kann eine Betriebsaufspaltung entstehen. Ob und wie es geht, hängt von der Beteiligungsstruktur ab und muss vorab geprüft werden.

Ab wann sinkt die Körperschaftsteuer?

Nach § 23 KStG gilt der Satz von 15 Prozent bis einschließlich 2027. Er sinkt 2028 auf 14 Prozent und dann jedes Jahr um einen Punkt, bis er ab 2032 bei 10 Prozent liegt.

Immobilien-GmbH: Mieten mit rund 15 Prozent versteuern